Для тех, кто хочет знать все о мировом финансовом рынке, рынке ценных бумаг, криптовалютах, участниках финансового рынка и его структуре.

Жилье-2018: рост цен спрячут за ипотекой и отделкой

566

Эксперты прогнозируют продолжение роста цен на квартиры в новостройках в 2018 году. А вот вторичное жилье продолжит дешеветь. Тенденции объясняются немощным спросом и затовариванием рынка в отдельных регионах. Между тем, по оценке экспертов, для покупки квартиры в новостройке среднему россиянину надо потратить тяни свой доход за 2,7 года.

По мнению экспертов, опрошенных «Газетой.Ru», в 2018 году рост стоимости продолжится в сегменте новостроек. В прошедшем году темпы роста цен превышали уровень инфляции.

Директор по продажам ГК «Гранель» Рустам Арсланов солидарен с коллегой. По его прогнозам, квартиры в проектах с расцветай транспортной доступностью и качеством строительства в 2018 году могут подорожать.

При этом скачка цен ожидать не стоит. Анна Соколова находит, что предпосылок для резкого роста цен на первичную недвижимость в ближайший год нет, и расценки будут расти в пределах инфляции. Рустам Арсланов предполагает, что рост может составить 2-3%.

По итогам 2017 года, по предварительным этим Росстата, инфляция составила 2,5%. По оценке Банка России, это произошло за счет разовых факторов, которые перестанут работать в 2018 году. Кроме того, ожидается рост зарплат и доходов, что также будет подстегивать рост цен. Министр финансов Антон Силуанов ранее заявлял, что рост реальных зарплат прогнозируется в 4,1%, рост реальных располагаемых доходов народонаселения — 2,3%. ЦБ полагает, что инфляция вернется в текущем году к целевому показателю в 4%.

Анна Соколова добавляет, что значительное влияние на принятие решения о покупке квартиры, оказывает уверенность людей в том, что их доходы не упадут в перспективе 10-15 лет. Необходимо также оценивать потенциал спроса на первичном базаре, исходя из индексов на рынке труда, показателей безработицы в стране, а также перспективы увеличения налоговой нагрузки для обладателей недвижимости.

В Москве рост цен будет сдерживать большой объем предложения жилья. По словам Рустама Арсланова, базар уже затоварен, и эта тенденция сохранится.

По его прогнозам, годовой объем предложения в «старой» Москве увеличится на 15% с 3,7 млн кв. м (на крышка 2017 года) до 4,25 млн кв. м. При этом спрос, то есть общая площадь приобретенного за год жилья возрастет, соответственно, с 2,25 млн кв. м до 2,36 млн кв. м.

«Другими словами, несмотря на усиление покупательской активности, профицит не будет сокращаться в обозримой перспективе из-за опережающих темпов вывод новоиспеченных проектов», — объясняет эксперт.

Ныне застройщики в столице борются за покупателя, выставляя дисконты, которые могут достигать 20%, говорит директор по связям с общественностью компании «МИЦ» Ольга Новицкая. При этом различного рода скидки, скорее вырванная мера для строительных компаний. В условиях падающего спроса это позволяет привлечь покупателей.

«Застройщики будут конкурировать не стоимостью квадратного метра, а качеством, усердствуя придумывать что-то новое, комфортное, востребованное. Продолжит развитие тренд на продажу квартир с отделкой», — высказал свое суждение в интервью «Газете.Ru» гендиректор компании «Главстрой» Андрей Васильев. По его словам, спрос и цены останутся плюс-минус на сегодняшнем степени.

На вторичном рынке ситуация иная, чем в сегменте новостроек, и здесь эксперты прогнозируют дальнейшее падение цен.

По этим Росстата за третий квартал 2017 года, стоимость квадратного метра в готовом доме за год снизилась на 3,7%, стоимость упала с 54,2 до 52,2 тысячи рублей за квадрат. Объемы спроса на вторичное жилье существенно ниже, чем предложение, потому цены не растут. Стоимость квадратного метра продолжит плавно снижаться, прогнозирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

«Полагаю, что в 2018 году в цельном по России покупатели продолжат концентрировать внимание на вторичном жилье, хотя спрос на новостройки может немного вытянуться из-за начала программы субсидирования ставок для многодетных семей. Что касается столицы, то темпы прироста числа сделок на базаре строящегося жилья пока существенно обгоняют тот же показатель вторичного рынка. Разрыв в числе сделок в новостройках и в готовом жилье продолжит сокращаться», — сообщает Литинецкая.

В целом же, резюмирует эксперт, в России единого рынка недвижимости как такового не существует. Это в том числе объясняет тем, что регионы мощно различаются по уровню развития.

Фактически рынок недвижимости России делится на рынки жилья отдельных субъектов Федерации, тенденции развития каких часто не совпадают. «Поэтому любые усредненные данные по ценам – это «средняя температура по больнице», — находит она.

Главным ограничителем спроса на жилье, как и ранее, остается падение реальных располагаемых доходов населения. За 11 месяцев 2017 года они сократились на 1,4%. Минувший год сделался четвертым годом подряд, когда падали доходы.

Сегодня россиянин, желающий приобрести квартиру в новостройке, должен потратить тяни свой доход за 2,7 года, говорится в ежемесячном мониторинге социально-экономического положения и самочувствия населения: 2015 года — ноябрь 2017 года», подготовленном РАНХиГС. При этом на покупку вторичного жилья придется откладывать 2,5 года.

С иной стороны, поддержку рынку оказывает снижение ипотечных ставок. К концу 2017 года они упали ниже 10% годичных. По данным Центробанка, объем предоставленных ипотечных кредитов на 1 ноября 2017 превысил 1,5 трлн рублей, что вяще прошлогоднего результата в 1,1 трлн рублей за аналогичный период.

Ранее президент России Владимир Путин предполагал, что по итогам года может быть выдано ипотеки на 2 трлн рублей. Это на 10% вяще, чем за рекордный докризисный 2014 год.

В этом году жилье может стать более доступным если не по цене, то по условиям покупки, а собственно условиям ипотеки, для семей, в которых с 1 января 2018 года появится первый или второй ребенок. Для таких категорий запущена льготная ипотека под 6%. По словам главы Минстроя Михаила Меня, программа субсидирования даст возможность поддержать стройка жилья.

«Важно поддерживать новое строительство. Для нас важна помимо поддержки людей и поддержка области, поскольку снижение ввода жилья может потенциально привести к росту цен», — сказал Мень.

В 2017 году министр изливал опасения, что из-за роста объема выдачи ипотеки и снижения ввода, цены на жилье могут вырасти. По оценке Минстроя, в 2017 году будет заведено 76-78 млн квадратных метров против 80 млн «квадратов» в 2016 году. Дальнейшее сокращение ввода жилья будет поддерживать стоимости.

Стоит также отметить, что строительную отрасль в следующем году ждут весьма существенные регуляторные нововведения.

С 1 июля уже 2018 года вступит в мочь запрет на получение сразу нескольких разрешений на строительство. Кроме того, генподрядчика, техзаказчика и застройщика обяжут владеть счет в одном банке и производить расчеты между собой с использованием эскроу-счетов.

Минстрой также работает над механизмом перехода от схемы привлечения оружий граждан по договорам долевого участия (ДДУ) к проектному финансированию. Процесс может занять три года, но задача поставлена самим президентом России Владимиром Путиным. Премьер-министр Дмитрий Медведев уже утвердил план перехода от долевого стройки к банковскому сопровождению.

Напомним, что именно по ДДУ схеме в России совершается 80% всех сделок на рынке новостроек. По этим Росреестра, в январе – октябре 2017 года зарегистрировано 550,6 тыс. договоров долевого участия. Годом ранее за аналогичный этап этот показатель составлял около 556 тыс. договоров. Наибольшее число ДДУ зарегистрировано в Московской области (около 77 тыс.), Москве (55,7 тыс.), Санкт-Петербурге (49,5 тыс.), Краснодарском кромке (39,4 тыс.).

Пока остается открытым вопрос, как много стройкомпаний будет соответствовать новым заявкам, под какой процент будут кредитовать уполномоченные банки застройщиков, и как это все отразится на стоимости строительства.

Ответ придется разыскивать правительству совместно с Центробанком. Как ранее заметил президент, переход от долевого строительства должен быть цивилизованным, «без ударов для участников базара и для, разумеется, граждан».

Источник: www.gazeta.ru