Для тех, кто хочет знать все о мировом финансовом рынке, рынке ценных бумаг, криптовалютах, участниках финансового рынка и его структуре.

За 30 месяцев подмосковные «квадраты» подешевели на 16%

428

Вторичный базар Московской области находится в глубоком кризисе. Два с половиной года «квадраты» в готовых квартирах теряют в цене. В крышке лета и начале осени заметнее всего — более чем на 5% — подешевело жилье на западе и на севере среднего Подмосковья: до 76 тыс. руб. и 67 тыс. за 1 кв. м соответственно.

Посредственная удельная цена предложения (без торга и скидок) вторичных квартир в Подмосковье по итогам августа составила 80,4 тыс. руб. за «квадрат». Это отвечает уровню весны 2012 года. С той поры цены на подмосковные квартиры снизились на 16%, подсчитала управляющий партнер компании «МИЭЛЬ — Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. По ее словам, с весны 2015 года, когда на базаре был достигнут максимальный уровень цен, больше всего подешевели квартиры в ближнем Подмосковье.

Сейчас, по словам опрошенных «ЭВ» риелторов, на вторичном областном базаре выставлено на продажу около 50 тыс. квартир. При этом наибольшая активность наблюдается в сегменте до 7 млн руб. Но такие ценовые ориентиры не встречают энтузиазма у потенциальных покупателей. Немного кто готов приобрести квартиру дороже 5 млн руб.

Как сообщил президент НП «Корпорация риелторов «Мегаполис-Сервис» Сергей Власенко, в Подмосковье посредственная стоимость метра по итогам августа составила 71 225 руб. «Это на 0,1% меньше, чем в июле, что пусть и символически, но все же поддержало безотносительную тенденцию снижения цен на квартиры и комнаты на «вторичке», которую мы неизменно наблюдаем с начала года», — отметил эксперт. По его словам, в безотносительных цифрах средний срок продажи объектов, выставленных по адекватной для рынка цене продавцами, готовыми к небольшому демпингу, составляет 63 дня. Число авансов от покупателей убавилось в августе сразу на 12,1% относительно июля.

«Многие продавцы, потеряв надежду на продажу, сняли свои объекты с экспозиции, надеясь вернуться осенью, когда, по их суждению, спрос подрастет. Разумеется, в глубине души они надеются и на осенний рост цен… но этой их мечте в нынешнем году сбыться не суждено», — уверен Власенко.

Показатели живого спроса в минувшем августе были худшими за лето: количество договоров о предоплате уменьшилось на 7,8% по сравнению с июлем и на 11,4% по сравнению с июнем. «Мы фиксируем, что покупательская активность в августе 2017 года была на минимальном для этого месяца уровне за прошедшие 10 лет. Таким образом, был установлен антирекорд последнего десятилетия», — подчеркнул директор департамента вторичного базара «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

По его мнению, в неудачах августа виноваты несколько факторов. И главный из них — падающие доходы граждан. Покупательская способность народонаселения остается крайне низкой. Люди сейчас решаются на покупку недвижимости только тогда, когда больше не могут откладывать решение жилищного проблемы.

Во-вторых, на вторичный рынок по-прежнему давит сегмент новостроек, где, несмотря на кризис, застройщики продолжают выводить новоиспеченные объемы качественного предложения. Как сообщил начальник управления инвестиционной деятельностью министерства строительства Московской области Виктор Васильев, за восемь месяцев 2017 года в регионе бывальщины выданы разрешения на строительство 3,5 млн кв. м жилой недвижимости и 4,3 млн нежилой: соответственно на 15% и на 16% больше, чем за аналогичный этап прошлого года. А ожидание потребителями возможного дальнейшего снижения цен на первичном рынке сформировало отложенный спрос на базаре «вторички».

«В основной массе владельцы недвижимости отчаянно сопротивляются нисходящему тренду цен на жилье. Изменить точку зрения помешивает как предвзятое отношение к собственности — часто самому дорогостоящему имуществу, которым располагает человек, так и объективное удорожание большинства прочих товаров и услуг в стране, что, соответственно, вызывает непонимание: «Если все вокруг становится дороже, почему продавать свою квартиру я должен недороже?» Этот субъективный фактор — одна из основных движущих сил на вторичном рынке жилья. Как правило, он выступает в роли «мочи противодействия» рыночным законам и механизмам», — разъясняет Шлома.

По наблюдениям специалистов, треть продавцов, отказывающихся ныне от торга по своим объектам, рассчитывают, что смогут продать жилье по ожидаемой цене с возвращением покупателей на рынок в сентябре — с начином т. н. делового сезона.

Еще одна тенденция — возвращение в Первопрестольную бывших жителей мегаполиса. Как отмечают риелторы, многие из москвичей, приобретших несколько лет назад более просторное жилье в Подмосковье, сегодня настроены вернуться обратно в старые границы Москвы. Доля из них готова даже пожертвовать дополнительными квадратными метрами. Исключение составляет кухня: наиболее часто встречающееся заявка к планировке — площадь кухни более 10 кв. м.

Объяснения чисто житейские: в столице значительно выше качество услуг, комфортнее социальная и коммерческая инфраструктура. Еще одна значительная причина — более высокие заработные платы в Белокаменной. Ведь большинство «вчерашних» москвичей по-прежнему трудятся в столице.

Подмосковные квартиры дешевели бы еще скорее, если бы не ипотека. Благодаря снижению ставок на покупку вторичного жилья на несколько процентных пунктов (в среднем с 12,3% в январе до 10,6% в июле, по этим АИЖК) существенно увеличилось количество людей, которые могут позволить себе покупку квартиры — пусть и в кредит. Фактически удешевление ипотеки притормозило снижение стоимости метра. Однако бесконечно ипотечные ставки падать не могут: стоимость денег в российской экономике остается весьма высокой.

«Сентябрь и октябрь, по нашим наблюдениям, уже нельзя считать началом делового сезона на рынке недвижимости. К образцу, в 2016 году покупательская активность по итогам осенних месяцев была, судя по внесенным авансам, на 9,7% ниже летних показателей», — отметил Сергей Шлома. По его прогнозу, небольшой рост спроса в сентябре не повергнет к пересмотру продавцами ценовых ожиданий, и «в результате они так и не смогут реализовать свою собственность по завышенной стоимости, не соответствующей нынешней базарной конъюнктуре».

Российский рынок недвижимости стабилизируется к 2020 году, считает президент Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок. По ее словам, в этот момент прослеживаются тенденции уменьшения объемов строительства и ужесточения требований к застройщикам, но при этом наблюдается снижение ставок по ипотеке, что указывает о стабилизации на первичном и вторичном рынках.

Половина загородных домов и дач морально устарели

Половина выставленных на продажу вторичных загородных объектов Подмосковья почти не имеет шансов на реализацию, известили эксперты компании «Инком-Недвижимость»: «При всем кажущемся разнообразии в реальном товарообороте на «вторичке» участвует не больше 20% объектов. У половины лотов почти нет шансов на реализацию, и дело тут вовсе не в стоимости, а в их потребительских характеристиках: неудачном расположении, огромных площадях, устаревшей архитектуре». Оставшиеся 30% объектов можно реализовать, только если их владельцы согласятся серьезно снизить их стоимость.

В среднем за коттедж на вторичном рынке сейчас упрашивают 10 млн руб., за дачу — 7,5 млн, за участок — 0,8 млн, за блокированный дом — 3,5 млн. При этом разница между средней стоимостью предложения и реализации на «вторичке» составляет не немного 20%. Среди направлений у покупателей на загородном рынке жилья наиболее популярны Ярославское, Симферопольское и Каширское шоссе.

Ключ: www.mk.ru