Для тех, кто хочет знать все о мировом финансовом рынке, рынке ценных бумаг, криптовалютах, участниках финансового рынка и его структуре.

ЦБ не нашел места пузырю на рынке ипотеки

323

«Газета.Ru» ознакомилась с посланием Центрального банка в АИЖК, где регулятор анализирует проект обновленной стратегии развития единого института развития в жилищной сфере. В посланье, которое поступило в АИЖК вечером 21 декабря, отсутствуют опасения регулятора относительно возможности появления пузыря на базаре недвижимости, о чем ранее написало издание «Коммерсант» со ссылкой на неназванные источники. Власти и эксперты солидарны, что признаков перегрева базара ипотечного кредитования нет.

Агентство ипотечного жилищного кредитования получило ответное письмо Банка России на направленную ранее Стратегию развития целого института в жилищной сфере на 2016-2020 годы. Письмо направил первый зампред Центробанка Сергей Швецов на имя гендиректора Александра Плутника (снимку письма предоставило «Газете.Ru» АИЖК). Ранее в АИЖК сообщали, что стратегия утверждается наблюдательным советом агентства, в состав какого входят представители Правительства Российской Федерации, Минстроя, Минфина, Минэкономразвития, Внешэкономбанка, Газпромбанка, Банка России. Обновленная стратегия утверждена всеми членами приметливого совета единогласно 30 ноября 2017 года.

Согласно прогнозам стратегии до 2020 года, ежегодный прирост объема предоставляемых ипотечных кредитов может составить 15-20% — до 3,5 трлн рублей в 2020 году. По оценкам АИЖК на основе проведенного социологического опроса ВЦИОМ,

за пять лет ипотеку смогут взять немало 8 миллионов семей.

Руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко отметил, что расчеты АИЖК вполне удобопонятны и реализуемы, не исключено, что рост составит в районе 17% и этот показатель находится в рамках прогнозируемого роста.

Ранее в СМИ со ссылкой на ключи появилась информация, что на подписи у руководства ЦБ находится письмо, подготовленное регулятором, в котором отражены опасения относительно угрозы пузыря на базаре ипотеки. Якобы регулятор опасается, что реализация таких прогнозов Агентства ипотечного жилищного страхования (АИЖК) может повергнуть к возникновению «пузыря, сходного с тем, что в США стал триггером кризиса 2008 года». Письмо должно было быть устремлено в агентство с предложением «обсудить возможные меры, которые содержат бурный рост в сегменте», писал «Коммерсант». 

«Малопонятно происхождение письма, ни в Банке России, ни в АИЖК вообще не понимают, откуда в Коммерсанте взяли то, что вышло в статье, вероятно, знакомы были с какими-то черновиками и не факт, что верно поняли,»— заявил «Газете.Ru» ключ, близкий к ЦБ.

Подлинность письма «Газеты.Ru» подтверждают

Ранее представители Центробанка неоднократно заявляли, что не находят примет пузыря на рынке ипотеки в России. Так, еще в ноябре зампред ЦБ Василий Поздышев заявлял о том, что Банк России пока не видает перегрева рынка ипотечного кредитования, отмечая низкий уровень просрочки по ипотеке. На прошедшем 20 декабря совещании по развитию жилищной сферы президент также обсуждал этот проблема с главой Банка России Эльвирой Набиуллиной.

Об отсутствии предпосылок формирования «пузыря» также говорил министр стройки и ЖКХ РФ Михаил Мень. «Доля ипотечных кредитов, платежи по которым просрочены на 90 дней и более, не превышает 2,35% — это показатель на степени стран, где ипотека имеет многолетнюю историю». Для сравнения, для потребительских кредитов этот показатель составляет 12,4%», — повергли данные в Минстрое России. 

В Минстрое считают сегодняшний рост рынка ипотеки сбалансированным и не видят предпосылок для ипотечного кризиса, какой наблюдался в США в 2007-2010 годы. В АИЖК тоже отвергают возможность появления пузыря.

«На рынке ипотечного кредитования России нет предпосылок для появления ипотечного пузыря. Об этом указывают стабильные цены на недвижимость, качество ипотечного портфеля банков, а также высокие требования банков к заемщикам.

Базар ипотеки в России стабилен и имеет высокий потенциал для дальнейшего развития: доля ипотеки в ВВП России составляет итого 5% при средних значениях в других странах 35%», — прокомментировали в агентстве. 

В конце ноября первоначальный зампред Банка России Ксения Юдаева говорила, что ЦБ не считает чрезмерным рост ипотечного кредитования в РФ, так как его доля в ВВП не превышает 6%. 

Как заявил ныне председатель финансового комитета Госдумы Анатолий Аксаков, по его мнению, никакого пузыря на рынке ипотеки нет. Позицию АИЖК по развитию базара он назвал «разумной оценкой». По его словам, удвоение выдачи ипотеки может быть связано с тем, что на ипотечном рынке будет применяться новоиспеченная схема сбора взимания средств от дольщиков не застройщиками, а через уполномоченные банки. «Это понятная схема», которая может разогреть ипотечный базар, считает он.

Никакого пузыря на российском рынке ипотеки нет, соглашается Александр Цыганов, заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и страхования Финансового университета при Правительстве РФ. «Базар ипотеки действительно растет. Но пузырь и рост — разные вещи. Пузырь под собой не имеет оснований, поскольку это финансовые спекуляции по большенному счету, в отличие от роста, который подтвержден спросом на жилье», — объясняет эксперт.  

По его словам, сегодняшняя ситуация на ипотечном базаре в России отличается от той, которая привела к кризису в США. Цыганов рассказывает, что

в Штатах пузырь надулся из-за того, что кредиты выступали без первоначального взноса с возможностью бросить квартиру и не платить за ипотеку, переселиться в другой объект, легко получив на него новоиспеченный кредит. «Такой ситуации у нас явно не наблюдается», — обращает внимание эксперт.

В половине ноября уверенность в том, что в России нет риска возникновения ипотечного пузыря, выражал глава Сбербанка Герман Греф. Он подчеркивал, что значительно поддерживать ипотечный спрос, чтобы «поддерживать динамику экономики». Сегодня глава Минэкономразвития Максим Орешкин очередной раз заявил, что «никаких рисков возникновения пузырей на российском базаре недвижимости в ближайшие годы нет». 

Об отсутствии предпосылок формирования «пузыря» также заявляли глава ВТБ Андрей Костин и замминистра финансов РФ Алексей Моисеев. По суждению Моисеева, ситуация на рынке — «это не пузырь», она вполне «объективна, связана со значительным снижением ставок». «Это беспрецедентная ситуация для нашего базара. Я считаю, что люди, которые этим пользуются, они правы и правильно поступают, что берут сейчас ипотеку», — указывал он.

В статье «Коммерсанта» профессор Высшей школы экономики Олег Вьюгин комментировал, что «прогнозы АИЖК носят умозрительный нрав». Комментируя «Газете.Ru», в чем состоит «умозрительность» прогнозов, профессор признал, что ориентировался на публично заявленные планы Банка России. «Все расчеты зависят от того, какое гипотеза заложено о качестве кредитов, а также макроэкономики. Очевидно, если Центробанк, что скорее всего, будет вводить заявки к первоначальному взносу, то такой мощной динамики не будет», — считает он. В АИЖК уточнили, что никаких «расчетов г-ну Вьюгину не предоставляли в связи с тем, что не получали от него такого запроса».

В Сбербанке отметили, что пока ипотечные кредиты являются необыкновенно надежными с точки зрения дефолтов заемщиков. Ключевыми факторами этой надежности является достаточный объем первоначального взноса, присутствие подтвержденного дохода и занятости, консервативное долговое поведение заемщика. «Собственно, именно вокруг этих параметров и надлежит строиться возможное регулирование, нацеленное на ограничение рисков подобного кредитования», — рассказали в банке.

Выступая на совещании по развитию жилищной сферы у президента России Владимира Путина, гендиректор АИЖК Александр Плутник сам возвысил тему качества ипотечного портфеля и запрета кредитов с низким первым взносом. В АИЖК считают, что

опасными для базара ипотеки сегодня являются кредиты с низким первоначальным взносом, доля которых в России сейчас мала. Обстоятельства именно по таким кредитам Банк России и хочет ужесточить.

Надобность населения в улучшении жилищных условий с 2005 года сократилась с 61% до 45% семей, но все еще остается высокой, помечают в Минстрое России. При этом оптимальным способом решения жилищной проблемы для граждан является ипотечное кредитование, что подтверждается темпами роста базара. «Объемы выдачи ипотеки увеличились с поправкой на инфляцию в 33 раза — с 18 млрд 500 млн в 2004 до прогнозируемых 2 трлн рублей в 2017 году», — произнесли в пресс-службе Минстроя.  

В этом году рынок ипотеки может перегнать докризисные результаты. Ожидается, что будет выдано ипотечных кредитов на сумму возле 2 триллионов рублей. О таких объемах заявил президент России Владимир Путин на заседании Совета по стратегическому развитию и приоритетным проектам, произнёсши, что «в целом показатели хорошие, они не внушают каких-то опасений». При этом в докризисный 2014 год всего было выдано ипотечных кредитов на 1,8 трлн рублей. По этим Банка России, на 1 ноября этого года уже выдано ипотеки на 1,5 трлн рублей, что на 7% больше, чем за аналогичный этап прошлого года. 

Для рынка ипотеки принципиальна именно динамика зарплат, так как именно работающие по найму являются основными заемщиками, считают в Сбербанке. Если реальные доходы населения падают — минус 1,2% за январь-сентябрь 2017 к аналогичному этапу прошлого года, то реальные зарплаты за тот же период выросли на 2,5%. В номинальном выражении заработные платы выросли на 6,7%. 

Значительным фактором для роста рынка сегодня является стоимость ипотеки. С начала года банки снижали ставки несколько раз вдогонку за снижением ключевой ставки регулятором. В конце декабря министр экономического развития заявил, что ставки по ипотеке впервые в истории России склонились ниже 10%.

«В следующем году мы ждем продолжение снижения ставок еще на 1 п.п. по аналогии с динамикой этого года»,

— повествует Алексей Новиков, руководитель ипотечного центра Est-a-Tet. В компании «Инград» прогнозируют, что снижение ипотечных ставок может стабилизироваться на степени 8-8,5% в 2018 году, что не вызовет неконтролируемого увеличения спроса, но при этом позволит большему числу людей воспользоваться ипотечными программами на комфортных для себя условиях.

«К тому же стоит отметить, что, несмотря на снижение ставок, взрывного эффекта от этого не наблюдается. Дело в том, что совместно со снижением ставок банки увеличили требования к заемщикам, поэтому риск невыплаты в нашей стране такой низенький. Поэтому назвать ипотечный рынок «мыльным пузырем» трудно», — высказал свое суждение Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Источник: www.gazeta.ru