Для тех, кто хочет знать все о мировом финансовом рынке, рынке ценных бумаг, криптовалютах, участниках финансового рынка и его структуре.

На рынке ипотеки сложилась почти идеальная ситуация

477

В уходящем году ЦБ РФ заменил программу господдержки для ипотечного базара. По мнению экспертов, именно многократное снижение ключевой ставки позволило рынку фактически процветать. Но о демократичной ипотеке, пожалуй, стоит позабыть навсегда: регулятору не нравятся слишком доступные кредиты для подозрительных заемщиков.

Ипотека без поддержки

Как сообщили эксперты «Метриум Групп», в январе–октябре 2017 года в Москве зарегистрировано 41,4 тыс. ипотечных сделок. Вылитые по динамике цифры, но уже в масштабах страны, приводит и финансовый мегарегулятор: по данным Банка России, за 10 месяцев 2017 года выдано 813 тысяч ипотечных займов, что на 20% вяще прошлогодней статистики в штуках и на 30% — в деньгах. «С учетом динамики последних месяцев совершенно очевидно, что на конец 2017 года объем выданных жилищных ипотечных кредитов превысит 2 трлн рублей», — полагает правящий директор Санкт-Петербургского филиала Росгосстрах банка Елена Веревочкина.

Господдержка выполнила свою функцию, отмечают эксперты. «После упразднения программы ощутимо снизились продажи по ипотеке в целом по рынку, что простимулировало банки к снижению процентных ставок», — подчеркнула начальство отдела разработки ипотечных продуктов Бинбанка Елена Микаилова. «Ситуация в части ценового предложения банков поступательно выравнивалась. В натуральный момент рыночное предложение приблизилось к исторически минимальным значениям. Основные игроки снижают ставки с учетом общерыночных тенденций: сейчас кредит на покупку жилья можно оформить по ставке от 9,25%. С рослой вероятностью тренд на снижение сохранится и в дальнейшем, но темп изменения будет не таким высоким», — продолжает дума коллеги по цеху руководитель департамента ипотечного кредитования ВТБ Андрей Осипов.

Управляющий директор дирекции розничных продуктов Абсолют банка Антон Павлов напоминает, что уже озвучены планы по субсидированию процентных ставок по ипотеке до 6% для семейств с двумя и тремя детьми с 2018 года, и это может дать рынку дополнительный стимул развития.

Удешевление ставок гарантировало не только снижение спроса, но и планомерное снижение ключевой ставки ЦБ РФ. В 2017 году регулятор уменьшал значения этого показателя шесть раз, на заключительном заседании 15 декабря — сразу на 0,5 процентных пункта, до 7,75% годовых. Совокупность факторов привела к появлению однозначных ипотечных тарифов. «Ставка по ипотеке в 2017 году достигла исторического минимума. По кредитам на новостройки ставка выдачи в октябре составила 9,81% (-1,81 п.п. к октябрю 2016 г.), а на приобретение готового жилья на вторичном базаре — 10,02% (-2,92 п.п.). Средняя ставка по всем выданным кредитам в октябре — 9,95%», — напоминает Павлов.

Популярный этап

Продуктовая структура ипотечных портфелей веселит новизной: в 2017 году в лидеры вышли займы на покупку новостроек, особой популярностью пользуются предложения на этапе стройки.

Причин этому несколько. «Во-первых, в России очень активно идет строительство новых жилых комплексов различных классов и стоимости, в каких можно найти новые интересные планировки, что, безусловно, привлекает покупателей. Во-вторых, сейчас практически нет повышающих коэффициентов по ставкам на пора строительства — раньше многие банки добавляли 1–2 процентных пункта к ставке до момента сдачи дома или получения собственности, сейчас большинство банков этого не мастерит и дает единую ставку на новостройку на весь период кредитования», — объясняет директор департамента ипотечного кредитования СМП банка Наталья Коняхина. По ее словам, вторичный базар отошел на второй же план: многие ипотечные заемщики даже не готовы его рассматривать.

Доступ ограничен

Впрочем, не все покойно в ипотечном королевстве. Заемщики, имеющие лишь минимальную сумму для первоначального взноса, в 2018 году практически не имеют шанса получить кредит на жилье. С 2018 года Банк России ужесточает заявки к ипотеке с маленьким первоначальным взносом. «Для кредитов с первым взносом менее 20% будет устанавливаться повышенный коэффициент риска 150%, немного 10% — 200%. Из-за этих поправок банки могут повысить либо минимальный взнос по своим программам, либо ставку для подобных кредитов. Несмотря на то что часть таких кредитов невелика и, по разным данным, составляет около 5% от общего количества, для заемщиков, которые не готовы длинно копить деньги на первый взнос, это новость нерадостная», — информирует руководитель отдела анализа банковских услуг портала «Банки.ру» Елена Сударикова.

Логика ЦБ и банков удобопонятна: в последние пару лет активно формируется кредитный рынок для качественного заемщика. И только сохранение этого тренда позволит содержать ставки на относительно низком уровне. Таким образом, словосочетание «доступная ипотека» можно трактовать двояко. С одной сторонки, ставки действительно приблизились к довольно вменяемым значениям, с другой — получить кредит на халяву уже не получится, доход ипотечника по-прежнему должен превышать посредственные по региону значения. Так, например, подсчитали эксперты Бинбанка, при стоимости квартиры в размере 10 млн руб., 20%-ном первоначальном взносе, подтверждении дохода справкой 2-НДФЛ и оформлении страхования существования процентная ставка по кредиту составит 9,5%, платеж по ипотеке на 20 лет — 74 600 руб. Насколько привлекательным можно находить такой продукт, каждый заемщик решает для себя исходя из размера своей зарплаты.

Зато технически оформить кредит на жилье сделалось гораздо проще. Онлайн-заявки на сайте банка — это минимум, который в продвинутый цифровой век может предложить кредитор. «Мы видим, что ипотека в цельном становится все более технологичной: оптимизируются процессы подачи документов, рассмотрения заявок, аккредитации застройщиков», — сообщает Коняхина.

Так, например, в 2017 году появился новый закон об электронной закладной, который вступает в силу с 1 июля 2018 года. Электронная закладная — альтернатива привычному бумажному документу, какая позволит отказаться от части бумажного оборота, ускорит процедуры регистрации сделки и упростит многие бизнес-процессы. «У нас уже кушать опыт электронной регистрации залогов строящегося жилья, мы вместе с застройщиками это делаем в Москве и Московской области и будем разносить эту практику на всю страну. Это оправданно: чем ниже себестоимость продукта, тем больше выиграют потребители. Это удешевляет конечную стоимость ипотечного кредита», — повествует об опыте банка Андрей Осипов.

Идеальный момент

По сути, наступило идеальное время для оформления ипотеки. «Мы ожидаем в 2018 году дальнейшего снижения ставок: по нашим оценкам, на крышка 2018 года средневзвешенная ставка по ипотеке составит около 7,8–8% годовых», — прогнозирует Веревочкина.

В сочетании с низенькими ценами на недвижимость есть над чем подумать: не время сидеть на злате. Впрочем, эксперты не считают ипотеку инвестиционным инструментом даже при всех этих идеальных вводных. «Вложить сумму денежек, которая есть на руках, в покупку новой недвижимости с учетом того, что цены на последнюю сейчас действительно низенькие, — это, с одной стороны, правильный шаг, а с другой стороны, только первый небольшой шаг. Уверена, что только небольшая категория наших граждан готова взять на себя долгосрочную финансовую нагрузку, связанную с платежами по ипотеке, без положительной на то необходимости», — считает Сударикова.

Источник: www.mk.ru