Для тех, кто хочет знать все о мировом финансовом рынке, рынке ценных бумаг, криптовалютах, участниках финансового рынка и его структуре.

На ипотечном рынке творятся чудеса

432

На ипотечном базаре творятся чудеса. Ожидаемого вслед за остановкой программы госсубсидирования повышения ценников на жилищные кредиты не последовало: ставки есть на историческом минимуме за всю историю наблюдений. Лучшего момента для покупки квартиры в долг может и не представиться. Ведь даже неглубокий анализ макроэкономических данных оснований для оптимизма, мягко говоря, не дает.

Быстрее, ниже, сильнее

АИЖК, царь и бог ипотечного базара, рапортует: объем выдач ипотеки за I полугодие 2017 года соответствует рекордным значениям 2014 года. Основная вина — минимальные за всю историю рынка ставки по ипотечным кредитам. По данным агентства, ставки топ-15 крупнейших игроков сегмента в июне снизились на первичном базаре (жилье в новостройках) до 10,2% годовых, на вторичном (жилье б/у) — до 10,9%. В том же июне побит исторический рекорд по выдачам ипотеки: в первоначальный летний месяц выдали аж 150 млрд рублей (+31% к аналогичным цифрам прошлого года). До текущего года лидерство содержали показатели июньских выдач в 2014 году, когда банки всего за месяц одолжили будущим квартировладельцам 138 млрд рублей.

Рекорды ипотечников во многом напоминают зимнюю Олимпиаду в Сочи, когда наши спортсмены начали состязания за упокой, а завершили — лидерами по количеству золотых медалей. В конце 2016 года, когда стало известно об упразднению программы господдержки ипотечного рынка, участники последнего и потребители заволновались: кому на Руси будет хорошо существовать без льготных процентных ставок, которые спасали не только кредиторов с заемщиками, но и соседний рынок — застройщиков. Ведь субсидировались кредиты необыкновенно на первичное жилье, поэтому девелоперы и строители за счет госпомощи получили возможность продавать квартиры в недостроенных объектах.

Но все прошло гладко. «Повышения ставок после завершения госпрограммы субсидирования, которое могло бы замедлить рост объема выданных ипотечных кредитов, не случилось, поэтому негативного эффекта на рынок окончание программы не оказало», — сообщила директор департамента ипотечного кредитования СМП Банка Наталья Коняхина. «На этот момент в помощи государства ипотечные игроки не нуждаются, так как нынешний уровень ставок позволяет купить клиенту квартиру на условиях даже выгоднее, чем в этап действия госпрограммы», — уверен директор департамента продаж подразделений сети Абсолют Банка Иван Любименко.

Меньше минимума

Озвученные АИЖК ценники — еще не предел мечтаний. «Минимальная ставка по ипотечным кредитам ныне составляет 6–7% годовых. В основном ее можно получить по спецпрограммам с конкретными застройщиками. Собственно, из-за таких программ посредственная ставка на новостройки (11,13% годовых в июле) оказалась сегодня немного ниже, чем средняя ставка на «вторичку» (11,43% годичных в июле)», — приводит свои расчеты руководитель отдела анализа банковских услуг портала «Банки.ру» Елена Сударикова.

Собственно сейчас непредусмотрительным заемщикам, оформившим в свое время кредиты на пике цен, стоит подумать о рефинансировании. «Клиенты, какие получили ипотеку в 2015–2016 гг. по ставкам 12–16% годовых, сейчас могут рефинансировать кредит по ставке 9,5–10,5% и сэкономить порядочную сумму», — отметили в пресс-службе банка «Тинькофф».

«Банки все больше обращают внимание на данный продукт и позволяют рефинансировать не лишь ипотечные кредиты, а консолидировать задолженности по ипотеке, потребительским кредитам, картам. Даже готовы давать сумму наличными «сверху», если клиент проходит по платежеспособности. Такая консолидация позволяет повысить средний чек, а консолидированный долг обеспечен ликвидной недвижимостью», — уточняет заместитель начальника управления ипотечного кредитования Бинбанка Анастасия Якупова.

Усмехаемся и машем

Сто процентов банкиров, опрошенных «ЭВ», радуются: у них растут объемы выдач, увеличиваются суммы среднего займа по портфелю и снижается ипотечная просрочка. И все это благодаря стремительно летящим книзу процентным ценникам. «Тренд на снижение процентных ставок задали госбанки в начале года после окончания программы господдержки. Мы снижали ставки двукратно в рамках собственных программ кредитования, трижды — в рамках партнерских программ АИЖК», — рассказывает Якупова.

Глава дирекции ипотечных продаж банка ВТБ (бывший Банк Москвы) Георгий Тер-Аристокесянц поддерживает оптимизм коллеги по цеху: «Мы помечаем восстановление рыночного спроса не только на новостройки, но и на вторичный рынок, что связано с отложенным спросом, восстановлением экономики и ростом покупательской способности». Его сосед по банковской группе, старший вице-президент ВТБ24 Андрей Осипов, есть в ожидании новых рекордов: «В 2017 году, при условии отсутствия внешних факторов, сохранении тренда на снижение инфляции и ключевой ставки, ипотечный базар приблизится к историческому максимуму в 2 трлн рублей».

Кстати, о ключевой ставке, снижение которой финансисты считают одной из основных причин удешевления ипотечных ценников. В конце 2016 года было еще не очень понятно, что с ней случится в году надвигающемся (тогда чудо-индикатор равнялся 10% годовых): все зависело от поведения великой и могучей инфляции. Амбициозные планы по удержанию ее в пределах 4% на крышка 2017 года вызывали массу вопросов.

Вопросы возникают и сейчас: по состоянию на июль текущего года инфляция в годичном выражении уже достигла 3,9%, а в июне даже превысила целевой показатель. ЦБ полон сдержанного оптимизма. Дальнейшая судьбина ставки решится в сентябре на очередной встрече центробанковских директоров.

Подпорки для ипотеки

Мы уделили повышенное внимание ключевой ставке, потому что финансисты подлинно считают ее ключевой. Почему-то принято считать, что стоимость ипотечных кредитов определяется, в первую очередь, уровнем этого значительного параметра. Мол, именно суперпоказатель формирует стоимость заемных денег для самих банкиров, а значит, ценники по кредитам должны снижаться в унисон с ее размером. Истина, тот факт, что ключевая ставка влияет на цену денег, которые ЦБ одалживает банкам на срок до 549 дней, а посредственный срок ипотечного кредита составляет 10–15 лет (а значит, финансироваться за счет центробанковских кредитов никак не может), по умолчанию зачислено игнорировать.

Еще один важный «агент влияния» для банков и застройщиков — доходы населения. Если они растут, значит, платежеспособность заемщиков тоже увеличивается. Соответственно, кредиты будут хватать с удовольствием. Росстат в одном из последних отчетов сообщает следующее: «Реальные располагаемые денежные доходы (населения, выговор идет о доходах за вычетом обязательных платежей, скорректированных на индекс потребительских цен. — «ЭВ») в июне 2017 г. остались на степени соответствующего периода предыдущего года, в I полугодии 2017 г. снизились на 1,4%». «Остались на уровне» и «снизились», на наш взгляд, совсем точно нельзя трактовать как «выросли».

И вот что мы имеем на выходе. Ключевая ставка ЦБ, которая де-факто никак не может определять стоимость кредитов на жилье, сейчас составляет 9% годичных, снижение с начала года — один процентный пункт. И этот процентный пункт снижали в три захода. Впрочем, как уже было произнесено выше, ставка ЦБ живет своей особой жизнью и на ипотеку не влияет. Инфляция по состоянию на июль почти сравнялась с годичным прогнозом. Шансов на сохранение этого показателя к декабрю в пределах вожделенных Банком России 4%, по нашим оценкам, немножко. Реальные доходы населения за первые полгода снизились. Льготные государственные ставки по ипотеке отменили. Результат: рекордно низенькие ставки по ипотечным кредитам.

Впрочем, не стоит забывать, что кроме минимальных существуют и максимальные тарифы: по словам Судариковой, они составляют 15–17% годичных.

Источник: www.mk.ru